Евгений Комаров,
глава юридического комитета ГС «Українська ресторанна асоціація»,
вusiness developer, юрист ЮК «GLOBAL L AW»
В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА ДЛЯ РЕСТОРАТОРОВ И УПРАВЛЕНЦЕВ ЭТОТ ВОПРОС ОЧЕНЬ АКТУАЛЕН. МЫ ОБРАТИЛИСЬ К ЕВГЕНИЮ КОМАРОВУ, ЧТОБЫ РАЗОБРАТЬСЯ В ДАННОЙ
ТЕМЕ И РАЗРАБОТАТЬ СТРАТЕГИЮ ЭФФЕКТИВНОЙ КОММУНИКАЦИИ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ.
СОХРАНЯЙТЕ СПОКОЙСТВИЕ
В любой коммуникации важно не терять голову. Возможно, до пандемии коронавируса у вас были непростые отношения с арендодателем, но не стоит сейчас заострять на этом внимание. Лучше подумайте, как правильно себя вести в сложившейся ситуации. Без эмоций.
КОММУНИКАЦИЯ — КЛЮЧ КО ВСЕМУ
Необходимо начать конструктивный диалог. Если отношения с арендодателем непростые, сделайте это через юристов. Если же у вас получалось нормально коммуницировать и до коронавируса, просто попробуйте объяснить сложившуюся ситуацию. Расскажите о
том, как она повлияла на вас.
Например: «Я не могу сейчас зарабатывать так же много, как раньше, поскольку работаю
лишь на доставку и на вынос. Вот как коронавирус повлиял на мой бизнес. Я не могу сейчас
оплатить стандартную арендную плату, поэтому пришел к вам, чтобы найти совместное
решение».
Важно дать понять, что вы думаете не только о себе и о своем бизнесе, но и об арендодателе.
ДАЙТЕ ПОНЯТЬ, ЧТО СЕЙЧАС ВЫ ВСЕ В ОДНОЙ ЛОДКЕ
Большинство арендодателей понимают, как для вас важно сохранить бизнес в период пандемии. Ваша задача — подтвердить, что для арендодателя гораздо выгоднее
сотрудничать с вами и пройти это сложное время вместе как бизнес-партнеры, нежели дать
вам сейчас уйти. Объясните арендодателю, что ваша задача на сегодня — заработать столько денег, чтобы иметь возможность оплатить аренду. Благодаря этому он сможет получить
желаемые деньги.
ВСЕ ДОГОВОРЕННОСТИ ФИКСИРУЙТЕ ПИСЬМЕННО
Если вы с арендодателем пришли к какому-то общему решению (например, об отсрочке уплаты аренды на какое-то время или об уменьшении суммы оплаты), обязательно зафиксируйте договоренности письменно. Обратитесь за помощью к юристу или сами пропишите приложение к договору, в котором будут указаны все нюансы. Важно сохранять всю официальную переписку,
в том числе чеки и уведомления о вручении почтовых отправлений.
После беседы с арендодателем, отправьте ему на электронную почту письмо, где подробно расписана суть беседы и указаны все шаги, которые вы намерены предпринять вместе.
Если арендодателю нужно подумать, определите дату, до которой ему нужно принять решение.
Например: «Спасибо, что уделили мне время сегодня и выслушали меня. Предлагаю встретиться снова (число, месяц), чтобы еще раз обсудить наше дальнейшее сотрудничество».
Письма такого типа подтверждают, что вы действительно встречались, кроме того, в них изложено все, о чем вы говорили. Это избавит вас от выпадов арендодателя вроде «Я такого не говорил!»
НЕ ПРЕКРАЩАЙТЕ ПЛАТИТЬ АРЕНДУ, «НЕ ПРОПАДАЙТЕ»
Если вы вдруг просто перестанете платить арендную плату, вряд ли стоит надеяться на
хорошие отношения с арендодателем. Он, как и вы, имеет определенные обязательства и несет ответственность. Часто сдача помещений в аренду — единственный способ заработать и
выжить для арендодателя. Не стоит забывать об этом.
ПЕРЕСМОТРИТЕ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Скорее всего, в вашем договоре аренды прописаны условия на случай форс-мажорных обстоятельств, ведь никто не ожидал пандемии коронавируса. Стоит пересмотреть договор на
предмет, если в нем пункты, благодаря которым вы можете получить поддержку.
ПРОЯВЛЯЙТЕ ИНИЦИАТИВУ
Переговоры — наше все. Не ждите, что арендодатель сам решит проблему, которая
возникла. Будьте активными, предлагайте обсудить, пересмотреть, обговорить. Пишите
письма, всячески дайте понять, что вам не все равно в отношении этой проблемы. Проявите
участие.
АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ НА КОНТАКТ
Если инициативы и попытки начать конструктивный диалог не увенчались успехом
— арендодатель не идет на уступки и просто требует деньги, остановите самостоятельные
переговоры. Обратитесь к юристу за помощью для общения с арендодателем в более формальном ключе.
Вы должны подготовить все подтверждающие документы: письма, расписки и прочие
доказательства того, что не просто не хотите платить аренду, а ведете переговоры с арендодателем о том, как лучше поступить в данной ситуации. Не поддавайтесь эмоциям, даже если арендодатель обвинит вас в неуплате арендной платы и пригрозит судом.
АКТУАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ О ДЕЙСТВУЮЩЕЙ АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Снижение арендной платы (скидка). Вы можете договориться о таком снижении на определенный период, например, на время действия карантина, или на 30, 60, 90 дней. В этом случае рекомендую ссылаться на норму Гражданского кодекса Украины: ст. 762, ч. 4, где предусмотрена возможность получения скидки, если по независящим от арендатора
причинам возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (это касается доставки и работы на летних и сезонных террасах). Также в ч. 6 этой статьи указано, что арендатор может быть и вовсе освобожден от уплаты арендной платы, если он не
может пользоваться имуществом по независящим от него причинам (это касается случаев, когда заведение закрыто полностью и не открывалось даже для осуществления доставки).
Отсрочка арендной платы. Объясните арендодателю, что сейчас вы не можете уплатить долг по аренде, но сделаете это позже, например, в новом году или осенью, или через год. Подтвердите свои слова внесением соответствующих правок в договор аренды.
Комбинация. Снижение арендной платы и отсрочка платежа одновременно.
Привязка к фактическому обороту и уплата аренды из расчета процента от оборота. Обычная ставка — 10 %.
Возврат ключей арендодателю. Конечно, это очень грустно и больно для ресторатора. Но если на арендодателя не действуют уговоры или доводы и вы не видите выхода из ситуации даже с помощью юриста, стоит задуматься о закрытии заведения в этом месте. Только не забывайте в этом случае правильно оформить дополнительное соглашение о расторжении
договора и подписать акт возврата помещения из арендного пользования, в котором будет указано, что стороны никаких претензий, в том числе и имущественных, друг к другу не имеют. Проще найти другую локацию, где арендодатель будет согласен на взаимовыгодный компромисс, и начать работу на новом месте, чем тратить силы на уговоры непоколебимого арендодателя.
