Закон № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантии в связи с распространением коронавирусного (COVID-19)» вызвал много вопросов как у арендодателей, так и у арендаторов.
UA Restorator спросил у юриста Татьяны Дорошенко о том, на какие нюансы стоит обратить внимание рестораторам и какие аргументы стоит привести арендодателю, чтобы изменить условия оплаты на время карантина. Мы предоставили юристу реальный договор аренды участника нашего Антикризисного центра для анализа.
Многие арендаторы очень обрадовались, когда прочитали в средствах массовой информации, что 30 марта Верховная Рада приняла Закон № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантии в связи с распространением коронавирусного (COVID-19)», которым были дополнены переходные положения Гражданского кодекса и было установлено, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабмина от 11.03.2020 и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с частью 6 ст. 762 этого Кодекса.
А когда указанный закон был опубликован, арендаторы сильно занервничали и расстроились, так как опубликованная редакция уже не содержит такой фразы как «наниматель освобождается», а говорит, что «наниматель может быть освобожден». Не беремся в данный момент комментировать, что же произошло с момента рассмотрения законопроекта до его опубликования и почему такая «заветная» для арендаторов норма претерпела изменений (пусть в этом вопросе разбираются правоохранительные органы, которым по этом поводу подали заявление сами народные депутаты), а поговорим о том, должна ли опубликованная норма, а значит и вступившая в силу, пугать нанимателя, например, субъекта, который арендует помещение под ресторан.
Итак, 11.03.2020 года Кабмин принял постановление № 211, которым ввел некоторые ограничения на время карантина, а 17.03.2020 это постановление было дополнено и было запрещена с 00 часов 01 минуты 17 марта 2020 года до 03.04.2020 работа субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей, в частности заведений общественного питания (ресторанов, кафе и т.п.),кроме деятельности с предоставления услуг общественного питания с использованием адресной доставки заказов при условии обеспечения персоналам средствами индивидуальной защиты. 26 марта срок такого запрета был продлен до 24.04.2020.
Также, 17.03.2020 Верховная Рада приняла Закон № 530-IX, которым, кроме всего прочего, были внесены изменения в Закон «О Торгово-промышленные палаты Украины», где признали форс-мажором карантин, установленный Кабмином. Форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельствами непреодолимой силы) являются чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, которые объективно делают невозможным исполнение обязательств, предусмотренных условиями договора (контракта, соглашения и т.п.).
Может ли арендатор, который арендует помещение для работы заведения общественного питания, не платить арендную плату в период действия карантина, если заведение полностью закрыто и не используется арендатором в связи с запретом, установленным Кабмином?
Очень важно, что у Вас прописано в договоре аренды: каково целевое назначение помещения? Как Вы урегулировали моменты, связанные с возможными форс-мажорными обстоятельствами?
Для примера, нам был предоставлен договор одного арендатора. И что мы в нем видим:
1. Объект аренды передается для размещения заведения общественного питания.
2. Договором предусмотрено освобождение сторон от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору,в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, а также предусмотрено, что исполнение договора приостанавливается на срок невозможности исполнения Договора во время действия обстоятельств непреодолимой силы.
Сразу нужно отметить, что фраза «два юриста - три мнения» особо актуальна в данной ситуации, поскольку все зависит от того, обратится ли к юристу арендатор или арендодатель. Но коль к нам обращаются арендаторы, то будем говорить с позиции защиты именно их интересов. При этом нужно не забывать, что хотя у нас и не прецедентное право, но во многом точку в споре в сложившейся ситуации поставят суды, когда будет сформирована соответствующая судебная практика в связи с исполнением договоров после введения карантина. Пока поговорим о том, что можно сделать для того, чтобы защитить свои интересы как арендатора.
Частью 6 ст. 762 Гражданского кодекса четко установлено (и на это никак не влияет норма, внесенная в Переходные положения ЦК от 30.03.2020 года), что наниматель освобождается от платы за весь период, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает.
Кабмин с 17.03.2020 года запретил работу заведений общественного питания, что означает, что арендатор не может воспользоваться арендуемым помещением по назначению, то есть для работы заведения общественного питания, а значит, учитывая ч.6 ст. 762 ГКУ, он освобождается от платы за аренду за весь период, пока не сможет воспользоваться данным помещением по назначению, определенному договором аренды. Это касается таких заведений, которые не используют адресную доставку.
Предоставленный договор предусматривает, что сторона, которая не может выполнить обязательства вследствие обстоятельств непреодолимой силы, обязаны не позднее 5 календарных дней с момента их возникновения уведомить про это другую сторону в письменной форме с обозначением, в чем именно заключаются обстоятельства непреодолимой силы и влияние таких обстоятельств на исполнение договора. Доказательством возникновения обстоятельств та срока их действия является соответствующие документы, которые выдаются органом, уполномоченным выдавать такие документы.
То есть, арендатор должен совершить следующие действия:
1. Зафиксировать момент закрытия своего заведения в связи с требованиями Кабмина от 17.03.2020, например, приняв приказ о закрытии заведения и прекращении работы в связи с веденными карантинными мерами; или составить акт (по возможности) с участием органов местной власти, в которой зафиксировать момент закрытия заведения.
2. Написать арендодателю письмо-уведомление, в котором сообщить, что арендатор не может использовать помещение по назначению как «заведение общественного питания», поскольку деятельность именно вашего заведения не предусматривает возможности осуществления адресной доставки.
3. Обратиться в ТПП с целью получения сертификата по поводу форс-мажорных обстоятельств.
Очень важно, чтобы направление письменного уведомления арендодателю было подкреплено доказательствами: или было передано под роспись арендодателю, или было направлено арендодателю средствами почтовой связи с описью вложения и уведомлением о вручении.
Все предпринятые действия не дают 100% гарантии, что арендатор, получив такое уведомление, спокойно согласится с тем, что он не сможет теперь получить с вас арендную плату, но даст вам возможность отстаивать свои права при возможном судебном споре.
В предоставленном договоре также указано, что если обстоятельства непреодолимой силы будут продолжаться более 30 календарных дней, то каждая сторона может инициировать расторжение договора, что тоже приведет стороны в суд, который и примет окончательное решение в таком споре.
Можно ли не платить арендную плату, если заведение общественного питания полностью не прекратило работу после принятия Кабмином постановления от 17.03.2020, а закрыло доступ посетителей в само заведение, но при этом осуществляет адресную доставку заказов?
Чтобы мы посоветовали арендатором в таком случае:
1. Все также составить приказ по предприятию, в котором отразить моменты закрытия зала для принятия посетителей, но при этом определить, что например, кухня и иные подсобные помещения продолжают использоваться для приготовления заказов с доставкой.
2. Также обратиться в ТПП за сертификатом.
3. Также уведомить арендатора о том, что в связи с карантинными мерами арендатор не имеет возможности полностью использовать помещение по целевому назначению, а потому:
1) руководствуясь ч. 4 ст. 762 ГКУ, арендатор использует свое право требовать от арендодателя уменьшения платы, в связи с тем, что из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, возможность пользования помещением существенно уменьшилась;
2) руководствуясь ч. 6 ст. 762 ГКУ арендатор не имеет возможности пользоваться площадью такой-то, которую занимает зал для посетителей, а потому от платы за аренду именно этой площади, он как арендатор освобождается, но при этом готов оплачивать остальную площадь, которая им используется для приготовления еды «на вынос».
Возможно ли договориться с арендатором об изменении условий по оплате на время карантина, или вообще об отсутствии такой оплаты, и какие аргументы приводить? Ну а также какие условия можно предлагать, можно ли, например, предлагать в качестве арендной платы некий процент от оборота при продаже продукции заведения «на вынос»?
Однозначно, нужно постараться договориться с арендодателем, так как взаимная договоренность предотвратит возможные споры, которые в дальнейшем будут рассматриваться в судах, и взаимная договоренность, на данном этапе, предотвратит дальнейшие проблемы при продолжении работы после карантина. Хоть для юристов всегда споры являются поводом для заработка, но считаем нужным отметить, что в сложившейся ситуации «культура бизнеса» является тем моментом, который поможет с наименьшими потерями выйти как арендодателю, так и арендатору. Ну кому нужны судебные споры, которые будут очень долго длится, при которых арендодатель не сможет быстро выселить арендатора и соответственно не сможет сдавать помещение кому-то другому, а арендатор при этом не будет работать, а значит и не платить аренду ему будет не с чего? Потому очень рекомендуем договариваться, так как все оказались в связи с введением карантина «в одной лодке», которая или утонет, или будет хоть как-то держаться на плаву.
Аргументы для переговоров те же, что приведены выше: постановление Кабмина, признание карантина форс-мажором, условия договора и все те же права арендатора, предусмотренные ч. 4 и ч. 6 ст. 762 ГКУ.
Если вам удалось договориться с арендодателем об освобождении от арендной платы или об уменьшении ее размера, обязательно подпишите с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды, где все эти моменты отразите.До момента пока вы не подписали такое допсоглашение, обязательно уведомьте письменно арендодателя об отсутствии возможности/о существенном уменьшении возможности пользоваться помещением, о которых мы говорили выше, и обязательно получите сертификат ТПП.
Если арендодатель согласится об аренде в виде процента от оборота, то и такая плата должна быть предусмотрена допсоглашением. Некоторые арендодатели не захотят связываться с процентом от оборота, будучи неуверенными, что смогут достоверно проконтролировать ваш оборот, а остальные, наоборот, могут согласиться если правильно разработают систему контроля. Потомув каждом конкретном случае,скорее всего,вам лучше договариваться о какой-то фиксированной плате или о рассрочке аренды за время карантина на последующие периоды.
#Спасем_Наши_Рестораны_Вместе Всеукраинский Антикризисный Центр Рестораторов https://www.save.restorator.ua/
